Предлагая заемщикам выгодный вариант погашения займа, банки заботятся исключительно о своей прибыли, которая выражается в процентах. Все кредитные платежи разделяются на две основные группы, в соответствии с технологией начисления и удержания комиссионных ― на аннуитетные и дифференцированные.
Аннуитетный платеж ― это равнозначные транши, которые выплачиваются ежемесячно без изменений суммы на протяжении всего периода заимствования. В платеж входят: комиссионные банка, часть задолженности, а также дополнительные сборы. В первые месяцы кредита наибольшую долю платежей составляют процентные начисления, погашаемая доля основной задолженности минимальна. Изменение данной пропорции происходит лишь к концу периода кредитования, когда основной частью транша является «тело» займа, а меньшей ― процентные начисления. Общая величина аннуитетного платежа не меняется.
Дифференцированный платеж ― это транши, которые выплачиваются по дифференцированной схеме, ежемесячно с пропорциональным уменьшением в течение всего периода заимствования. Первая четверть срока кредита отличается самыми высокими платежами, последняя четверть ― наиболее низкими. Транши в средней части схожи с аннуитетными. Каждый месяц основной долг уменьшается на равную часть ― происходит постепенное снижение, проценты начисляются на оставшуюся долю. Таким образом, размер транша изменяется по мере совершения выплат.
Многих заемщиков при посещении банка чаще беспокоит вопрос возможности оформления кредита, чем тема выбора наиболее выгодного варианта траншей. Только незначительное число заемщиков знают, что можно серьезно сэкономить на выплате процентов при выборе правильного вида платежей. Они отдают предпочтение дифференцированным траншам.
В свою очередь, заемщики, которые оформляют ипотеку, целенаправленно выбирают банк, который предлагает кредиты по дифференцированной системе начисления процентов. Это логично, с учетом солидной стоимости недвижимости и размера траншей постепенное снижение размера выплат при длительном сроке кредитования кажется наиболее привлекательным. Но выгодна ли такая схема в долгосрочной практике, а не на первый взгляд?
Особенности решения
Российские банки редко предлагают дифференцированный вариант траншей из-за некоторых нюансов, связанных с определением платежеспособности заемщика. Такой график предполагает наибольшую нагрузку на бюджет должника в первый год кредитования ― именно для данного срока определяется платежеспособность. Так, если клиент указал доход величиной в 50 тысяч рублей, первый платеж составит примерно 25 тысяч рублей. Согласно текущему законодательству, выплаты по займу не могут превышать половину дохода клиента. Поэтому банки вынуждены снижать размер кредита при указанном в заявке доходе.
Такое положение является сложным как для заемщика, так и для банка. Существует риск, что:
- должник не уложится в график;
- возьмет в долг у другого кредитора;
- не сможет продолжать вносить платежи по истечении некоторого времени.
Только крупные банковские организации, имеющие господдержку, предлагают дифференцированные займы практически таких же размеров, как и аннуитетные.
Аннуитетный или дифференцированный платежи: разница
По мнению экспертов, первый платеж выгоднее, если клиент планирует погасить задолженность за 5 или менее лет. Из главных преимуществ данной схемы специалисты отмечают следующие:
- размер ежемесячных платежей остается неизменным ― удобно и выгодно при достаточном доходе;
- возможность точно рассчитать свои силы на платежный период и спланировать бюджет;
- отсутствующие риски по недоплатам ― это исключает начисление штрафов и пеней.
Как правило, при таком варианте выплат заемщики не предъявляют к банкам претензий по непрозрачности начислений. Главный недостаток обнаруживается при желании погасить займ раньше срока: основной долг по прошествии половины периода кредитования может уменьшиться лишь на 15-20%.
В случае со средне- и долгосрочными займами ситуация иная. К примеру, для кредита в 100 тысяч сроком на 10 лет и годовой ставкой процентов 10% дифференцированная схема гораздо выгоднее аннуитетной. Так, для указанного займа проценты за 10 лет при первом варианте траншей составят около 50,4 тысячи, при втором ― почти 58,6 тысяч. Какой предпочесть вариант платить ― цифры говорят сами за себя.
Однако на практике данные расчеты часто оказываются не такими выгодными, какими представляются на бумаге. Некоторые финансовые специалисты уверены, что существенная выгода дифференцированной схемы ― это не более чем маркетинговая уловка банков, которые никогда не упускают своей прибыли. Кроме того, погашая такой займ, клиент вынужден постоянно сверять график выплат, чтобы определить точный размер очередного транша ― сумма меняется с установленной периодичностью.
Главное, что должно понять большинство заемщиков ― способ процентных начислений при разной форме платежей аналогичен. В обоих случаях проценты начисляются на оставшуюся задолженность.
Давайте посчитаем
Какая же схема платежей наиболее выгодная? Ниже представлены две таблицы, в каждой из которых сравниваются разные показатели для ипотечного займа величиной 1 млн. рублей при различных сроках. Ставки процентов являются приблизительными и средними.
Табл. 1. Ежемесячные аннуитетные выплаты по займу размером 1 000 000 рублей.
Табл. 2. Ежемесячные дифференцированные выплаты по займу размером 1 000 000 рублей.
Путем прямого сравнения очевидно, что размер переплат при первой схеме выше, по сравнению со второй. Данная разница более очевидна при больших сроках кредитования. Другими словами, ипотека на 30 лет при различных вариантах траншей отличается суммой выплат в размере 1,29 миллионов рублей.
Однако представленная выше информация не способна полностью подтвердить или опровергнуть эффективность той или иной схемы. Конечно, ипотечный займ на 30 лет при дифференцированных выплатах в итоге обходится дешевле. Но стоит ли такая экономия процентной ставки в 15% и 4,5 млн. выплат, если можно оформить кредит на 10 лет с годовой ставкой 14% и размером транша 1,86 млн. рублей? При правильном подходе к планированию бюджета заемщик сможет расплатиться по кредиту на 20 лет быстрее.
Подведение итогов
Простейшие математические расчеты указывают на то, что при займах на длительный срок выплата процентов и итоговый размер выплат по дифференцированной схеме оказываются меньше, чем в случае с аннуитетными платежами. Однако при детальном углублении во все нюансы, превосходство первого способа уже не кажется таким очевидным и выгодным для заемщика.
Из главных минусов схемы с уменьшением выплат можно отметить сниженную сумму кредита, который предоставляет банк исходя из анализа платежеспособности клиента. Однако если последний имеет достаточный уровень дохода, чтобы без проблем погашать наибольшие платежи в течение первого года, ему также хватит средств на аннуитетные платежи. При этом он сможет рассчитывать на максимальный размер займа, более выгодную процентную ставку и меньший период кредитования.
