Как построить дом в кредит?

Сложным видом займа является ипотека, полученная на строительство дома. И заемщику, решившему строить дом по кредитному договору, потребуется строго соблюдать условия банка. Оформляя ипотечный кредит, заемщик должен быть готов к тому, что на приобретаемое имущество накладывается обременение, и пока долг не будет полностью выплачен, имущество будет находиться в залоге.

Основной проблемой при оформлении кредита такого плана является отсутствие залоговой стоимости. В распоряжении заемщика только земля, но ее стоимости не хватит, чтобы использовать в качестве залога при ипотеке. А будущую стоимость дома на момент проектирования назвать сложно. При этом без залога взять кредит на строительство жилого дома невозможно, ни одна кредитующая компания не согласится работать на таких условиях. В этой статье расскажем об особенностях кредитования и о том, как правильно решить проблему стойки в долг.

Дополнительный залог

Оформить потребительский кредит на квартиру с вторичного рынка достаточно просто. У сданного в эксплуатацию объекта уже есть точная цена, он ликвидный. И, если по каким-то причинам заемщик перестанет выполнять обязательства по договору, квартиру легко будет продать. В случае с загородными домами, которые еще только строятся, все гораздо сложнее. Заемщику нужно оформить займ на крупную сумму, равную двум-четырем стоимостям земли, при этом, по сути, без залога. Сделать это невозможно, ведь банки дают кредит на такие крупные суммы только при оставлении залогового имущества.

Но выход есть. Для ипотечного кредитования заемщик может использовать любое недвижимое имущество, которое находится в его собственности, это обязательно должно быть подтверждено нотариально. Также банки запрашивают документы, в которых указано, каким образом человек получил данный объект в собственность. Дополнительным залогом может выступать недвижимость, полученная в наследство, приобретенная по договору купли-продажи или в результате дарения. Чужое имущество (например, принадлежащее родителям или супругам) предоставлять нельзя.

Если заемщик является собственником недвижимости, он может оформить постройку дома в кредит несколькими способами:

• оформить нецелевой кредит, оставив в залог принадлежащую ему квартиру, и полученные деньги использовать для того, чтобы построить дом;
• оформить кредит, указав целью возведение дома под залог и оставить как залог свою квартиру или другую недвижимость, это более правильный вариант. Даже при наложении обременения заемщик сможет распоряжаться недвижимостью: жить, ремонтировать, сдавать квартирантам, нельзя –  продавать и обменивать.

Оформление займа под залог земли

Оформить под залог можно земельный участок, на котором планируется строительство. Участок в обязательном порядке должен быть собственностью. Получить деньги в долг и на постройку дома, и на приобретение земли, где будет построен частный дом в кредит, одновременно нельзя. Чтобы использовать землю в качестве залога, потребуется изначально сделать ее оценку. Для этого правильно обратиться к юридическим лицам, которые имеют лицензию на выполнение таких работ. Специалист изучит объект, выполнит все требующиеся замеры, и на их основании составит акт с указанием рыночной стоимости. Документ действителен в течение 6 месяцев с даты выполнения.

Исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяется максимально возможный размер кредита. Зачастую это 70-80% от реальной цены земли. И, как правило, этих денег не хватает, чтобы построить дом полностью, а только на часть каких-то работ. В такой ситуации можно оговорить с кредитором возможность замены залога. Например, полученные деньги позволили построить на участке земли только фундамент. В таком случае стоимость участка возрастает, так как на нем уже присутствует постройка. По согласованию с кредитором можно повторно вызвать оценщика и составить акт с новой стоимостью. Залог будет переоформлен кредитором на большую сумму, а разница в стоимости будет выдана заемщику.

Так по мере того как будет строиться дом можно поступать несколько раз, оформляя не возобновляемую кредитную линию. Деньги клиент будет получать траншами до того момента, пока объект не будет достроен. У такого способа кредитования есть основной минус: финансовые затраты. Клиенту потребуется постоянно пользоваться услугами нотариусов, оценщиков, страховиков, что повлечет за собой дополнительные финансовые потери. По этой причине к такому способу кредитования правильно прибегать только в том случае, если другой недвижности, которую можно оставить в залог, нет.

По итогу заемщик подписывает кредитный договор, а также бумаги, в которых говорится о том, что на участок земли наложены обременения. Это означает, что заемщик не может выполнять какие-либо сделки с ним. Такая возможность будет доступна только после того, как заемщик полностью погасит задолженность перед кредитующей организацией.

Как получить ипотеку

Получить кредит на возведение домов предлагают многие банковские учреждения. Каждое из них диктует свои правила согласно договору. Но заемщик обязательно должен иметь свои деньги для реализации задуманного (чаще всего, 15% от стоимости дома согласно правильной смете). В том случае, если залоговое имущество оценили дешевле, чем возводящийся объект, банковская компания берет с клиента 15% от рыночной цены объекта, оставленного в залог. При этом у заемщика на оплату займа должно уходить не больше половины от его ежемесячного дохода. По этой причине при оформлении ипотеки кредитора интересует не только цена залоговой недвижимости, но и уровень доходов потенциального клиента.

Правильно рассчитать размер ежемесячного взноса, а также продолжительность кредитования можно при помощи кредитного калькулятора. Должна быть указана сумма кредита и сроки кредитования, процентная ставка по кредиту. Также учтите, что платить ежемесячно можно не больше половины от дохода. И если ежемесячный доход заемщика равен 80000 рублей, то на погашение займа он по закону может выделять не более 50%, то есть 40000 рублей.

Некоторые банки позволяют при ипотечном кредите привлекать созаемщиков. Зачастую ими становятся члены семьи: супруги, родители и дети и т.д. Их доходы также берутся во внимание при расчете суммы, которую банк может выдать. Программы кредитования домов от банков отличаются. Рассмотрим три наиболее популярных:

• «Запсибкомбанк» — чтобы получить нецелевой кредит под залог недвижимости необходимо внести первоначальный взнос, равный 20% от суммы кредитования. В качестве залога можно использовать только находящуюся в собственности землю.
• «Банк Москвы» — кредитование осуществляется без первого взноса. В качестве залога принимается только земля.
• «Сбербанк» — согласно договору в качестве залога может использоваться как земельный участок, так и другая недвижимость (квартира, особняк и т.д.). Первый взнос равен 15% от основной суммы.

Кредиты, которые выдаются на строительство домов, имеют свои особенности. Они предполагают длительный срок кредитования, более низкую ставку, чем при стандартном потребительском займе, что обусловлено наличием залогового имущества. Особые требования предъявляются и к документации, необходимой для получения денег в долг.

Какие документы нужны

Каждый кредитор выдвигает свои требования, и перечень необходимой документации для того, чтобы в будущем владеть загородным домом достаточно внушительный. Стандартно предоставляется паспорт, идентификационный номер налогоплательщика, информация о семейном положении, справки о доходах. Кроме этого, обязательно нужно предъявить все разрешительные документы на строительство и на недвижимость, которая оставляется в залог, государственный акт на землю, проект строительства, правильную смету. Если сметы нет, то предоставляется договор с подрядчиком. Более точную информацию о том, какие документы нужны, вы сможете получить непосредственно у кредитора.

Можно ли строить без подрядной организации

Да, такая возможность предоставляется банками. В этом случае клиенту нужно предоставить правильную смету на дом, построенный по собственному проекту. Она должна включать в себя общую сумму всех расходных материалов, а также обязательные затратные составляющие (например, подведение к дому канализации, газа и т.д.). Сделать правильные расчеты помогут специалисты.